住宅ローンのポイントについてご紹介－前編－

こんにちは、K-HOUSE DESIGN 森﨑です。
今回はこれから住宅ローンを利用してお家を建てようとご検討中の方へ、ローンのポイントについてご紹介させていただきます！
前編の今回はローンの基本的な手続きの流れと団信について、そしてK-HOUSE DESIGNで資金計画される際によくいただくご質問から2つまとめています。ほかにもたくさんポイントがありますので、また次の機会にご紹介させていただきます。

一般的な住宅ローンお手続きの流れ

まず、住宅ローン申し込みの一般的な流れをご紹介します。

【手続きの流れ】

• 情報収集・金融機関の選定／土地探し
• 仮審査（事前審査）／土地の決定
• 仮審査（事前審査）の承諾
• 工事請負契約／土地の売買契約
• 本審査
• 本審査の承諾
• 金銭消費貸借契約（ローン契約）
• 融資実行（土地決済）
  ※申し込みの流れ・内容は金融機関によって取り扱いが異なる場合があります

このように、ローンの申込と物件の購入手続きを同時進行で進めていくことが一般的です。
次に、それぞれの項目を順番に見ていきます。

情報収集・金融機関の選定／土地探し

審査前に土地から探されるお客様は土地の情報収集をしながら、住宅ローン取扱い金融機関についても調べていきましょう。金融機関の選定にあたっては、金利や取り扱い内容など、直接店舗へ行って教えてもらうのも一つの方法です。複数の金融機関について情報収集することで、より自分のご希望に沿ったローンが見つかるかもしれません。

仮審査～本審査

仮審査では、金融機関によってお申込みから回答まで数日～2週間程度を要します。一般的に仮審査は購入したい土地が決まってから行います。仮審査は本審査より簡易的な審査であり、一般的にはお申込者の年収や勤続年数、現在の借入状況や担保地の状況、頭金の有無などを見て判断されますが、審査項目は金融機関によって異なります。
仮審査で承諾になったら、土地の売買契約・住宅の請負契約を行い、本審査を行います。
審査期間はお申込内容により、2週間から1ヵ月程度必要となる場合があります。

金銭消費貸借契約（ローン契約)

本審査が承認されると、金融機関との間で金銭消費貸借契約を結ぶことになります。同時に担保となる物件の土地・建物に金融機関が債権者となる抵当権を設定するための抵当権設定契約や、保証会社が金融機関に対して債務を保証することを委託する保証委託契約を締結します。

融資実行

物件の購入資金として、住宅ローンを利用して借りた資金が、申込者の口座に振り込まれることを、融資実行といいます。
契約書類に不備がなければ、あらかじめ指定した日時に融資実行され、金銭消費貸借契約を結んだ金融機関から申込者本人の口座に資金が振り込まれます。この資金を土地代金や工事請負業者などへの支払いに充てていきます。

お申込みには団信（団体信用生命保険）の加入を求められることがある

住宅ローンのお申込みにあたり、団信の加入を求められることがあります。団信とは、「団体信用生命保険」のことで、生命保険の一種ですが、銀行等を保険契約者および保険金受取人、住宅ローン利用者を被保険者とする保険契約です。

一般的な取り扱いとして、住宅ローンの利用者が死亡、または所定の高度障害状態になったときに保険が適用され、生命保険会社が債務残高相当分の保険金を保険金受取人である銀行等に支払い、銀行等はその保険金を債務の返済に充当し、住宅ローンの借入残高が0円になり、完済となる仕組みです。連帯債務の場合は、お申込者どちらか一方が死亡、または所定の高度障害状態になった場合、団信の加入割合に応じて保険が適用され、保険金が債務の返済に充当されます。

団信のお申込みにあたっては健康事項の告知が必要となります。お申込者の健康状態によっては団信に加入できず、ご希望の金融機関の住宅ローンを借り入れできないケースがあることにも注意が必要です。団信の加入が必須でない住宅ローンもありますが、もしお申込者に万一のことがあった時にローンの支払いがそのまま残るため、生命保険（引受基準緩和型保険）に別途加入するなどの対策が必要となります。

2人で申し込みするには？

ここでは、ご夫婦でローンをお申込みするいくつかのケースについてご説明します。以下の項目のうち、金融機関によって取り扱いしていないケースもあります。

ペアローン

ご夫婦がそれぞれ個別に住宅ローンを借り入れすることをいいます。例えば、4,000万円を借り入れするとして、ご夫婦それぞれ2,000万円ずつのローンを組む、といった方法です。この場合はお互いを連帯保証人として取り扱います。この場合は個別に契約した2本立てのローンですので、団信もそれぞれ加入が必要となります。

連帯債務

一つの借り入れをご夫婦どちらかが主債務者となり、もう一人が連帯債務者となって借り入れを行い、どちらもそれぞれが全額の債務を負うことになります。例えば、4,000万円借り入れするならば、ご夫婦それぞれが4,000万円の返済の義務を負うことになります。

連帯保証人（収入合算）

住宅ローンを借り入れする際に、ご夫婦のどちらか一方が主債務者となり、もう一方が連帯保証人となる場合があります。連帯保証人とは主債務者とほぼ同様の返済の義務があり、保証人よりも返済の責任が重いという特徴があります。

いくらまで借りられる？

K-HOUSE DESIGNの資金計画の際、いくらまで借りられるか？というご質問をいただくことがありますが、基本的には「借りられる金額の中で、無理なく返済できる額」を借入額に設定していただくようご案内しています。

そして住宅ローンをいくらまで借りられるかを考える上で、「返済比率」を考える必要があります。この「返済比率」とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことをいいます。この割合には、既に借り入れしている車のローンなども含みます。

返済比率＝年間返済額（住宅ローン+現在借り入れしている車のローンなど）÷年収×100

例）これから住宅ローンを月々10万円返済予定、現在借り入れしている車のローン返済が月々5万円、年収が600万円の場合

　返済比率＝（10万円×12ヵ月+5万円×12ヵ月）÷600万円×100

　　　　　＝（120万円+60万円）÷600万円×100

　　　　　＝180万円÷600万円×100

　　　　　＝30％

となります。注意点として、この返済比率には、住宅ローン以外の現在借り入れしているローンの支払い分も計算に含めなくてはいけないことがあげられます。金融機関の多くはこの返済比率を30～40％と設定しています。返済比率が高くなってしまう場合は、借入期間を長めに設定し、毎月の返済額の負担を減らすことや、借入額の見直しなどを検討してみましょう。ただし、借入期間を長めに設定すると、完済時の年齢が上がってしまうことや利息の総支払額が増えてしまうことに注意が必要です。

また、住宅ローンをご検討中は、返済比率を圧迫してしまうため新たなローンを先に組むことについては、慎重に考えてから決めましょう。

まとめ

以上、ローンの基本的な手続きの流れと団信について、そしてK-HOUSE DESIGNで資金計画される際によくいただくご質問から2つまとめてみました。ほかにもたくさんポイントがありますので、また次の機会にご紹介させていただきます。

K-HOUSE DESIGNでは個別にローンについてのご相談も受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問合せください！

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